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日志

“高房价”引发的思考

热度 2已有 491 次阅读2011-5-13 15:14 |个人分类:活动情况|系统分类:其他|

房价居高不下,普通购房者望楼兴叹,炒房者是风生水起,房价越来越成为社会热点问题。
  管理层为了抑制房价过快增长,采取了一系列的措施,最为严历的就是住房限购令,此令一出,影响立显,市场观望气氛渐浓,成交量出现持续低迷现象,人们期盼房价回归理性,可房价就象一匹脱缰野马,一涨不回头,看来房企有很大的实力参与市场博弈。专家解释,政策对房市的影响有一个滞后的现象,一般在三个月之后开始显现,可经过三个月,没有出现人们期待房价下跌的现象,却出现了房市回暖的迹象,房市就是个油盐不进的庞然大物,一系列的调控政策似乎对它没有任何影响,人们是一头雾水,不明就里,中国的房市到底怎么哪?
  房价高涨,有其复杂的原因,经过分析,它没有理由下跌。首先从供需方面来分析,住房需求有三个方面,一是自住性需求,成家的年轻人和进城长期务工人员,有了一定的经济基础,他们有解决自有房屋的愿望;二是改善性需求,随着经济发展,人们生活水平提高,人们有对改善居住条件的强烈意愿;三是投资性需要,随着房市的火爆,房价不断高涨,低买高卖,其中有很大的一块利润,时间短见效快,是一个不错的投资渠道。而随着国家对土地的控制,房源是有限的,而自住和改善性需求是钢性需要,而高额回报的诱惑使得炒房客源源不断加入,供需畸形失衡,助推了房价的节节高升。
  其次,从房价的构成来分析,房价也没有理由下跌。房价主要由成本、管理费用和利润组成。成本主要是地价和建筑费构成。我居住的城市虽是省会城市,按照经济发展程度,也就是三、四线城市,前几日从报纸上得知,又出了新地王,每亩1800万,去年最高也就800万,当时已经感觉高不可攀,看来真是应了那句话,一切皆有可能。地价收入是政府财政收入的一部分,虽然说财政收入是用于全民,也许每个人都有可能享受得到,土地是挂牌拍卖,愿者上钩,没有强迫,到嘴的肥肉不可能不吃,只是全面的福祉要靠部分购房者买单与心不甘;现在的物价普涨,材料、人工费上调,建筑成本只升不降,建筑质量抓得这么紧,不可能通过偷工减料来节省支出;人们最有争议的是开发企业的利润问题,在人们认为房地产行业是个高利的行业,人们把对高房价的不满和怨言归罪于房地产开发商,他们俨然成了奸商的代表,而他们也是大倒苦水,如今的调控政策不断,房企也存在很大的潜在风险,而比利润与那些煤老板相比那真是小巫见大巫,在目前流动性宽裕的情况下,作出价格让步的可能性不大。
  高房价在中国好象是个问题,而在美国这样的发达国家就不这样明显。美国的住房政策,其核心是怎样帮助低收入者解决住房问题。具体做法是,一鼓励建造低收入者住得起的住房,二通过政府担保贷款等方式帮助居民拥有自己的住房,从而稳定社会,带动经济增长的目的。三增加住房供应量,通过政府拨款建设公租房,采取给开发商减免税收,提供低收入者公共住房。四是面对中低收入家庭采取政府担保和贴息的办法,并采取购房贷款利息,抵消个人收入税,提高住房自有率。五是补贴私人开发建设低收入者公租房,提供一对一免税政策,建成后归开发商经营,面积不低于总面积的20%,出租期不得少于15年。
  仔细了解美国的住房政策,的确没有什么特别之处。我国也在开展这样的工作,为了保证低收入者有房住,各地都在开建经济适用房和廉租房。我所在的城市从2007年就开始了这项工作,计划当年开建了1万套经济适用房,廉租房解决2000户,作为三、四线城市,应该不会走在全国前列,全国的推进形势可想而知。中央一再督促这项工作的进行,并下达了许多硬性指标,力度不可谓不大,只是受建设资金的制约,市场需求太大,加上一些其他方面的因素,此项工作进展迟缓,近期难以有很大的改观,要改变目前的住房供求格局,显然有所难度。住房限购令以及更为了严厉的调控政策的出台,实际是一种无奈的选择,其目的是为了打击投机炒作,保持房地产市场健康有序的发展,维护社会稳定。
  住房限购令没有起到应有的效果,一定有它的局限性,一方面它是违背市场规律的,住房是商品,那么就应该由市场自由配置,如今的物价都在上涨,房价上涨也属正常,通过房价上涨,那些有房的家庭,不又造就了许多百万富翁或千万富翁,本人就有辛成为了其中的一员,虽然生活水平下降,心里感觉应该不错,虽然不可能变现去另外租房居住,家里有一笔这么大数值的财产,心里也不会发慌。另外一方面无法保证限购令政策落实到位,既然政策是人制定的,在具体操作上就可能有许多的变通,毕竟房市有利可图,利益驱使,暗度陈仓在所难免,政策推行后的效果与设想相差甚远,就象铁拳打在棉花上,难以驾御房价这匹脱缰野马。
  在这个时候,政府应该有所为有所不为,加强房市的正确引导,在如何提高低收入者的收入上多下功夫,如果大家都保持在一个低收入水平上,房价就是下跌一半,也许还是买不起,因为维持生命的存续,首先要解决的是温饱问题,单靠一个限购令和控制房价的政策,看来住房对他们来说还是个遥远的梦。在政府加大经济适用房和廉租房建设的同时,可以利用现有的开发企业,通过政府在税赋和规费上给以一定的减免,每个房屋开发企业必须有20%的房源以成本价由政府收购,政府收购的房屋以成本价卖或配租给低收入无房家庭。还可以由政府划出一定的地快,鼓励低收入无房户集资建房,解决一部分低收入者的住房需要。只有解决好了低收入者的住房需求,房市这匹脱缰野马跑不到那里去。
  有人说现在的中国人很有钱,出境游的中国人购物出手之大方,曾给当地人留下深刻印象。前几天从报纸看到,今年“五一”,有个三口之家,在香港旅游,三天购物超过百万,引得当地媒体全程跟踪报道。按说中国只是个发展中国家,如果要比富,不要说与美国比尔盖茨相比,就是连香港的李嘉诚也比不了,怎么中国人能够整出这么大动静?有人说中国人很好赌,赌博在中国是被禁止的,而在国外却是一个行业叫博彩业,是当地政府重要的税收来源,还带动了相关产业的繁荣,美国的拉斯维加斯是闻名世界的“赌城”,而中国的澳门特别行政区90%的税收来自博彩业,可见博彩给人的魅力有多大。在经济发展的时候,一部分富裕起来了的人总需要一个资金博利的出口,房市也可象股票市场一样,只要不违规操作,买卖尽可自由,你想炒就炒,没见股票市场出现什么乱子,房市取消限购令也不会乱到那里去,就让那些富人去玩吧!
  其实,住房问题只是一个表象,真正无房的人应该不是大多数。关键的问题不是房价高不可攀,而是如何保证社会公平,如何保证人们的收入水平与经济发展同步,如何保证人们体面的工作,有尊严的活着,如果大家都能够平等分享经济增长的成果,大家都富裕了,买房就象超市购买大宗商品一样,努力一下还是能够办到;既使暂时买不起,处在相对公平的世界,租住一下也不会太难过,因为身心是自由的,毕竟还有个希望在前面,拥有自己的住房不再是个遥远的梦。
  对未来,我们充满期待!
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